澳洲商业地产重估之后｜对话商业地产资管巨头 Charter Hall

澳大利亚商业地产经历了一轮明显的重估。利率上升影响了办公、工业和零售资产的估值，办公方式变化与建筑成本增加，又给部分板块带来额外压力。今天看到的不是所有资产同步复苏，而是板块、城市和资产质量之间的分化进一步拉大。

本期《逐光之行》，Charter Hall Direct 基金经理 Jonathan Williams，与光华财富管理的管理合伙人兼财务顾问丁杭（Cathy Ding），共同梳理 2022 至 2024 年重估周期之后发生的变化。两人的讨论涵盖估值、板块表现、租金收益、供应约束、非上市地产，以及专业管理的实际价值。

从重新定价到下一阶段

Jonathan 将上一轮调整形容为数十年来较为显著的商业地产重估。根据 Charter Hall 的内部数据，周期低点出现在 2024 年下半年。到 2026 年 6 月 30 日，他观察到平台内估值稳定性有所提高，社区零售与工业地产较早进入下一阶段。

这并不意味着所有资产都已经触底，更不代表价格一定上涨。商业地产估值仍受利率、资本化率、租金假设、租户情况和同类成交影响。更值得关注的是，市场进入分化阶段之后，具体板块和资产质量的重要性进一步上升。

办公物业仍然需要精选。Jonathan 提到，悉尼与布里斯班部分配套完善、租户需求较强的优质资产，已经出现较早的改善信号；普通办公资产和配套不足的地段，则面临不同的招商与资本支出压力。他的判断是办公板块的修复慢于零售和工业，而不是整个办公市场同步回升。

稳定收益首先取决于租户

这期节目多次回到租户质量。Charter Hall 关注拥有稳定现金流和资产负债表的大型租户，尤其是无论经济周期如何变化，仍然需要持续使用相关物业的企业。

社区零售是一个典型例子。以超市、药房和其他生活必需服务为主的购物中心，拥有持续的本地消费需求；不少项目还占据较大、难以复制的土地。因此，投资者评估的并不只是当期租金，还包括租户履约能力、日常客流、土地稀缺性和长期使用空间。

租金调整机制同样重要。部分租约与 CPI 挂钩，另一些则约定固定年度增长。这些安排可能支持租金收入增长，但并不等于完全对冲通胀或融资成本上升。具体影响需要结合租约条款、债务期限、融资利差、出租率和资本支出一起分析。

工业需求与办公资产的质量分化

工业与物流地产继续受电商、配送网络和人口中心附近现代仓储需求的支持。优质工业土地难以整合，而人工、材料与审批成本又会限制新项目供应。

办公物业的情况更加复杂。部分私人企业员工回到办公室，为租赁需求带来改善，但租户同时变得更加挑剔。交通便利、配套完善、空间效率较高的楼宇，可能优于需要大量升级或位于较弱地段的普通资产。

这种质量分化会同时影响收益与资本支出。价格较低的办公楼可能提供更高的初始收益率，却也可能需要更多租赁优惠、翻新和招商投入；优质资产的初始收益率可能较低，但租户需求更稳。只看“办公物业”这个标签，并不能判断具体资产的质量。

供应约束正在改变开发逻辑

建筑成本上升改变了项目开发的经济账。技术工人、材料、规划与设计成本增加，审批和建设周期也在延长。当物业建成后的价值无法覆盖开发成本，项目往往会被延期或取消。

这会造成新增供应受限。长期来看，新项目减少可能降低优质存量资产的空置率和租赁优惠，并为租金增长提供条件。这个结果不会自动发生，需求、融资环境和具体城市仍然重要，但重置成本已经成为商业地产分析中更关键的因素。

上市、非上市与直接持有

上市地产证券拥有公开交易和每日定价，但价格也会受到股票市场情绪影响。非上市基金通常估值频率较低，并以较长持有期为基础。它的账面波动可能更平滑，却不代表资产的经济价值不会发生变化。

评估非上市地产时，需要进一步查看底层资产、租户集中度、租约到期分布、基金杠杆、债务期限、估值政策、费用和退出安排。市场困难时，流动性可能恰恰最受限制，因此投资期限必须与基金结构相匹配。

直接持有物业能够保留控制权，但也会造成单一资产集中，并要求持有人处理租赁、维护、融资和资本工程。专业基金可能带来分散配置和专门资产管理，同时也会增加管理人依赖、费用与治理层级。

多家族办公室视角

对多家族办公室而言，商业地产只是家庭资产负债表的一部分。它可能提供收益和分散作用，也可能带来流动性下降、资产集中与杠杆风险。

不同家庭适合的结构并不相同。有些家庭更适合分散化的管理基金；另一些拥有足够专业能力和资源，可以直接持有物业。涉及房产收益、持有架构与传承时，还需要与独立法律和税务意见相协调。

真正的起点仍然是配置目的：这项资产需要在组合中承担什么作用，资金能够锁定多久，表面收益率之下有哪些风险，又由谁负责穿越下一轮周期进行管理。

嘉宾简介

Jonathan Williams 是 Charter Hall Direct 及 Charter Hall Direct Office Fund 的基金经理，负责策略执行、投资组合构建、资本与资产管理、交易评估及投资表现。他在澳大利亚和北美拥有超过 15 年商业地产经验。

关于 Charter Hall

Charter Hall 是澳大利亚一体化地产投资与基金管理集团，拥有超过 35 年行业经验。截至 2026 年 6 月 30 日，集团公布的管理资产规模为 943 亿澳元，其中房地产管理资产约 760 亿澳元，覆盖办公、工业物流、零售和社会基础设施。相关数字具有时点性，发布前应再次核对。

关于光华财富播客
《逐光之行》由光华财富管理出品，关注高净值家庭、企业家及跨国家庭在财富管理、家族传承、下一代教育与全球投资中的关键议题。